Châu Âu: Thị trường bất động sản phân hóa
Updated: 06/11/2025
Sau giai đoạn thắt chặt tiền tệ kéo dài, thị trường bất động sản châu Âu bước vào thời kỳ điều chỉnh với nhiều gam màu đối lập. Một số quốc gia bứt tốc nhờ dòng vốn phục hồi, trong khi những nền kinh tế khác chứng kiến sức mua suy yếu và nguồn cung khan hiếm.
Bức tranh hai gam màu: Tăng trưởng và chững lại
Theo số liệu mới nhất từ Eurostat, doanh số bán nhà trên toàn Liên minh châu Âu (EU) tăng trung bình 10% trong quý II/2025 so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, phía sau con số ấn tượng ấy là sự phân hóa rõ rệt giữa các khu vực.
Ireland ghi nhận mức giảm mạnh nhất, -10%, phản ánh tình trạng giá nhà vượt xa thu nhập trung bình. Malta (-6,2%), Hungary (-5,7%) và Phần Lan (-5,6%) cũng nằm trong nhóm giảm, chủ yếu vì chi phí vay mua nhà vẫn ở mức cao dù lãi suất đã bắt đầu hạ nhiệt.
Bà Kate Everett-Allen, Giám đốc Nghiên cứu Nhà ở Châu Âu của Knight Frank, nhận định:
“Ireland đang chịu tác động kép của khả năng chi trả bị kéo căng và nguồn cung hạn chế kéo dài. Tình hình này có thể còn tiếp diễn đến năm 2026 nếu chính phủ không tăng tốc xây mới.”
Ngược lại, Luxembourg lại trở thành điểm sáng hiếm hoi khi doanh số nhà ở tăng tới 86,6%, dù quy mô thị trường nhỏ khiến tỷ lệ tăng biến động mạnh. Các quốc gia Slovenia (+34,8%), Lithuania (+24,4%), Bỉ, Bồ Đào Nha và Hà Lan cũng ghi nhận đà tăng đáng chú ý, minh chứng cho sức chống chịu của khu vực Tây và Bắc Âu trước biến động kinh tế.
Ảnh hưởng của chính sách tiền tệ và các biện pháp can thiệp quốc gia
Theo các chuyên gia, chênh lệch tăng trưởng giữa các thị trường phần lớn phản ánh hiệu ứng không đồng đều của chu kỳ nới lỏng tiền tệ trong khối.
Bà Everett-Allen cho biết:
“Ngân hàng Trung ương châu Âu (ECB) đã tám lần hạ lãi suất trong chu kỳ hiện tại, song tác động của chính sách này không lan tỏa đồng đều. Mỗi quốc gia có điều kiện tài chính, cấu trúc tín dụng và nhu cầu nội địa khác nhau.”
Đáng chú ý, nhiều chính phủ đã tăng cường hỗ trợ người mua nhà lần đầu để kích cầu phân khúc bình dân.
Tại Bồ Đào Nha, chương trình Public Guarantee Scheme giúp người dưới 35 tuổi dễ dàng tiếp cận khoản vay thế chấp. Tuy nhiên, điều này cũng khiến người bán tận dụng cơ hội tăng giá, tạo ra “hiệu ứng hai mặt” đối với thị trường.
Tại Pháp, doanh số nhà ở tăng 10,4%, phản ánh quá trình phục hồi vững chắc sau giai đoạn 2023–2024 ảm đạm. Trong khi đó, Tây Ban Nha chỉ ghi nhận mức tăng nhẹ 2,5% do lượng nhà mới thấp và quỹ đất hạn chế tại các vùng duyên hải, đảo du lịch như Mallorca hay Ibiza.
Phân tầng khu vực rõ nét: Tây Âu tăng tốc – Đông Âu điều chỉnh
Dữ liệu quý II/2025 cho thấy Pháp là thị trường năng động nhất khu vực, với 245.000 giao dịch nhà ở, cao gấp gần bốn lần nước đứng thứ hai là Hà Lan (63.709 căn).
Các quốc gia quy mô trung bình như Bồ Đào Nha, Bỉ, Na Uy và Hungary duy trì khoảng 32.000–38.000 giao dịch, cho thấy hoạt động mua bán đang ổn định dần sau một năm biến động.
Ngược lại, Ba Lan ghi nhận mức giảm mạnh nhất Đông Âu (-17,9%), sau khi chương trình vay thế chấp cố định lãi suất 2% kết thúc do ngân sách hạn hẹp. Ông Michael Polzler, CEO của RE/MAX Europe, nhận định:
“Khi ưu đãi kết thúc và lãi suất vẫn ở mức cao, nhiều người mua quyết định tạm hoãn giao dịch để quan sát xu hướng thị trường 2026.”
Tại Đức, lượng giấy phép xây dựng nhà ở mới tiếp tục sụt giảm nghiêm trọng, đặc biệt ở các đô thị lớn như Berlin, Munich hay Frankfurt, khiến giá nhà vẫn leo thang dù nhu cầu thực giảm. Trong khi đó, Anh, dù ngoài EU, đang khởi sắc nhờ lãi suất thế chấp ổn định hơn và điều chỉnh thuế Stamp Duty từ đầu năm 2025 giúp cải thiện khả năng chi trả của người mua.
Góc nhìn đầu tư: Cơ hội tái cấu trúc danh mục tại châu Âu
Từ góc độ đầu tư, sự phân hóa này không phải là tín hiệu tiêu cực – mà là cơ hội để tái cơ cấu danh mục và chọn lọc thị trường tiềm năng.
Những nhà đầu tư quốc tế có tầm nhìn dài hạn đang chuyển trọng tâm sang các quốc gia có hệ thống pháp lý ổn định, tỷ suất cho thuê hấp dẫn và chương trình cư trú – quốc tịch linh hoạt như Pháp, Bồ Đào Nha và Malta.
Trong đó, Malta, dù ghi nhận mức giảm ngắn hạn vẫn được đánh giá cao nhờ sức cầu ổn định từ người nước ngoài, khung pháp lý minh bạch và môi trường đầu tư an toàn. Đây cũng là một trong số ít quốc gia EU cung cấp chương trình thường trú và quốc tịch theo thành tựu, được giới chuyên gia đánh giá là “cửa ngõ bền vững vào châu Âu”.
Ethos – Đồng hành cùng nhà đầu tư Việt trên hành trình châu Âu hóa tài sản
Biến động bất động sản châu Âu không chỉ là thay đổi giá trị tài sản, mà còn là thước đo sức khỏe kinh tế và khả năng hội nhập toàn cầu.
Đối với giới đầu tư Việt Nam, đây là giai đoạn vàng để đón đầu chu kỳ phục hồi mới, khi các chính sách tài chính và di trú đang mở rộng cơ hội hơn bao giờ hết.
Với vị thế đơn vị tư vấn định cư – quốc tịch châu Âu hàng đầu Việt Nam, Ethos cung cấp giải pháp đầu tư, cư trú toàn cầu, giúp nhà đầu tư không chỉ sở hữu tài sản tại châu Âu mà còn kiến tạo vị thế sống quốc tế và di sản bền vững cho thế hệ sau.
